Energetische Sanierung

Energetische Sanierung im Bestand: Förderung, Kosten und Wertsicherung für alle Gebäudetypen

Die energetische Sanierung ist für Eigentümer und Betreiber von Bestandsgebäuden das zentrale Thema unserer Zeit. Steigende Energiekosten, verschärfte gesetzliche Anforderungen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die drohende Entwertung ineffizienter Gebäude zu Stranded Assets machen strategisches Handeln notwendig. Dies gilt gleichermaßen für Wohngebäude, Bürokomplexe, Industriehallen, öffentliche Gebäude und Sakralbauten.
 
Gleichzeitig bieten sich enorme Chancen durch staatliche Förderung, Wertsteigerung und Betriebskostenoptimierung. In diesem Artikel erfahren Sie praxisnah, was energetische Sanierung für verschiedene Gebäudetypen bedeutet, welche Maßnahmen sich wirtschaftlich lohnen und wie Förderung optimal genutzt wird. Stand: November 2025

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet energetische Sanierung im Bestand?

Stranded Assets vermeiden: Die strategische Dimension

Welche energetische Sanierung ist Pflicht?

Was fällt unter energetische Sanierung? Die wichtigsten Maßnahmen

Energetische Sanierung Förderung für verschiedene Gebäudetypen

Steuerliche Aspekte bei verschiedenen Eigentümerstrukturen

Amortisation und Wirtschaftlichkeit

Besonderheiten bei verschiedenen Gebäudetypen

Energetische Sanierung bei laufendem Betrieb

Was bedeutet energetische Sanierung im Bestand?

Unter energetischer Sanierung versteht man alle baulichen Maßnahmen an einem Gebäude, die darauf abzielen, den Energieverbrauch zu senken und die Energieeffizienz zu steigern. 
Im Fokus stehen dabei: 

• Reduzierung des Heizwärmebedarfs durch bessere Dämmung 
• Modernisierung der Heizungsanlage für effizientere Wärmeerzeugung 
• Optimierung der Gebäudehülle (Fenster, Fassade, Dach) 
• Nutzung erneuerbarer Energien (Wärmepumpe, Solarthermie, Photovoltaik) 
• Optimierung von Lüftungs- und Klimaanlagen (besonders bei Nichtwohngebäuden) 

Das Ziel: Gebäude, die weniger Energie verbrauchen, niedrigere Betriebskosten verursachen und gleichzeitig ihren Wert langfristig sichern oder steigern. 

Stranded Assets vermeiden: Die strategische Dimension

Für Eigentümer und Betreiber geht es nicht nur um Energieeinsparung, sondern um Werterhalt und Risikominimierung. Die EU-Taxonomie und ESG-Kriterien machen deutlich: Gebäude, die sich einer Dekarbonisierung verweigern, drohen zu Stranded Assets zu werden. 

Zentrale Treiber für energetische Sanierung: 

• EU-Taxonomie-Konformität für nachhaltige Investments 
• ESG-Reporting-Pflichten für größere Organisationen 
• Nutzbarkeit und Marktgängigkeit (moderne Standards werden erwartet) 
• Finanzierbarkeit (Banken bevorzugen energieeffiziente Gebäude) 
• Betriebskostenoptimierung 
• Regulatorische Anforderungen (GEG, zukünftige Verschärfungen) 

Welche energetische Sanierung ist Pflicht?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bestimmte Maßnahmen vor, die für alle Gebäudetypen gelten: 

Austauschpflicht für alte Heizungen

Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen grundsätzlich ausgetauscht werden. Ausnahmen gelten für Niedertemperatur- und Brennwertkessel. 

Dämmung oberster Geschossdecken (§ 47 GEG)

Wenn die oberste Geschossdecke zugänglich, aber nicht gedämmt ist, besteht eine Nachrüstpflicht. Alternativ kann auch das Dach gedämmt werden. 

Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren

Ungedämmte Rohrleitungen in unbeheizten Räumen müssen nachträglich gedämmt werden. 

Beachtung von Mindeststandards bei Sanierung (10-Prozent-Regel)

Sobald mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche (z.B. Fassade, Dach) saniert werden, müssen die Mindestanforderungen des GEG eingehalten werden. 

Wichtig für unterschiedliche Gebäudetypen:

• Nichtwohngebäude: Oft strengere Anforderungen aufgrund höherer Nutzungsintensität 
• Industriegebäude: Sonderregelungen bei Produktionshallen mit speziellen Anforderungen 
• Sakralbauten: Teilweise Ausnahmen, aber grundsätzlich GEG-pflichtig 
• Öffentliche Gebäude: Vorbildfunktion, oft strengere kommunale Vorgaben 

Was fällt unter energetische Sanierung? Die wichtigsten Maßnahmen

Die energetische Sanierung umfasst je nach Gebäudetyp unterschiedliche Schwerpunkte: 

1. Dämmung der Gebäudehülle

Wohngebäude und Büros: 

• Fassadendämmung (WDVS oder Innendämmung) 
• Dachdämmung 
• Kellerdeckendämmung 
• Perimeterdämmung 

Industriegebäude: 

• Hallendecken-Dämmung 
• Tor-Dämmung und Wärme schleusen 
• Dämmung von Sozialräumen und Bürotrakten 

Sakralbauten: 

• Innendämmung (Fassade oft denkmalgeschützt) 
• Dämmung von Nebenräumen (Gemeindehäuser, Sakristeien) 

2. Fenster und Verglasungen

Standard-Anwendungen: 

• Moderne Wärmeschutzfenster mit Dreifachverglasung 

Sonderanwendungen: 

• Industrieverglasung mit hoher Wärmedämmung 
• Kirchenfenster (oft denkmalschutzgerechte Lösungen erforderlich) 
• Große Fensterfassaden bei Verwaltungsgebäuden 

3. Heizungsmodernisierung

Wohngebäude: 

• Wärmepumpen 
• Brennwertkessel 
• Solarthermie 
• Pelletheizung 

Industriegebäude: 

• Hallenheizungen mit hohem Wirkungsgrad 
• Wärmerückgewinnung aus Prozesswärme 
• Hybridlösungen 

Öffentliche Gebäude: 

• Zentrale Wärmepumpenanlagen 
• Fernwärmeanschluss 
• BHKW (Blockheizkraftwerke) bei großen Objekten 

Sakralbauten: 

• Bankheizungen statt Vollbeheizung 
• Infrarotheizungen für Teilbereiche 
• Wärmepumpen für Gemeindehäuser 

4. Lüftungs- und Klimatechnik

Besonders relevant bei: 

• Bürogebäuden (kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung) 
• Schulen und Bildungseinrichtungen (CO2-Steuerung) 
• Krankenhäusern (Hygienevorschriften) 
• Museen und Bibliotheken (Klimatisierung für Exponatschutz) 

5. Beleuchtung und Gebäudeleittechnik

LED-Umrüstung: 

• Bürogebäude: Präsenzsteuerung 
• Industriehallen: Hallenbeleuchtung mit Tageslichtsteuerung 
• Kirchen: Beleuchtungskonzepte für Sakralräume 

Building Management Systems (BMS): 

• Zentrale Steuerung aller technischen Anlagen 
• Energiemonitoring 
• Optimierung im laufenden Betrieb 

Energetische Sanierung Förderung für verschiedene Gebäudetypen (Stand: November 2025)

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gilt grundsätzlich für Wohn- und Nichtwohngebäude: 

Heizungsförderung über KfW (Programm 458)

Seit 2024 läuft die Heizungsförderung über die KfW (Programm 458). Die Förderung kann bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten betragen: 

• 30 Prozent Basisförderung 
• Plus bis zu 20 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus (bis 31.12.2028) 
• Plus 30 Prozent Einkommensbonus (bei zu versteuerndem Einkommen unter 40.000 Euro – relevant primär für private Eigentümer) 

Förderfähige Heizungssysteme:

• Wärmepumpen (Luft, Wasser, Sole) 
• Biomasseheizungen (Pellets, Hackschnitzel) 
• Solarthermie-Anlagen 
• Wärmenetze mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie 
• Hybridheizungen 

Wichtig: Antrag muss vor Vertragsabschluss bei der KfW gestellt werden. 

BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM) über BAFA

Für einzelne Sanierungsmaßnahmen (außer Heizung) gibt es Zuschüsse vom BAFA – auch für Nichtwohngebäude: 

• Grundförderung: 15 Prozent der förderfähigen Kosten 
• Plus 5 Prozent iSFP-Bonus (mit individuellem Sanierungsfahrplan) 
• Gesamt: bis zu 20 Prozent 

Förderfähige Kosten:

• Ohne iSFP: bis zu 30.000 Euro je Wohneinheit (bei Wohngebäuden) 
• Mit iSFP: bis zu 60.000 Euro je Wohneinheit 
• Bei Nichtwohngebäuden: Gestaffelt nach Nutzfläche 

Förderfähig sind: 

• Dämmung (Dach, Fassade, Kellerdecke) 
• Fenster und Außentüren 
• Sommerlicher Wärmeschutz 
• Anlagentechnik (außer Heizung) 
• Heizungsoptimierung 

BEG Wohngebäude / Nichtwohngebäude über KfW

Für umfassende Sanierungen bietet die KfW zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss: 

KfW 261 (Wohngebäude): 

• Kreditbetrag: bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit 
• Tilgungszuschuss: zwischen 5 Prozent und 45 Prozent (je nach Effizienzhaus-Standard) 

KfW 263 (Nichtwohngebäude): 

• Kreditbetrag: gestaffelt nach Gebäudegröße 
• Tilgungszuschuss: abhängig vom erreichten Effizienzgebäude-Standard 

Hinweis: Das frühere Programm KfW 262 wurde eingestellt. 

Energieberatung gefördert

Energieberatung für Wohngebäude (EBW): 

• Zuschuss: 50 Prozent der Beratungskosten 
• Maximum: 650 Euro (1-2 WE) bzw. 850 Euro (ab 3 WE) 

Energieberatung für Nichtwohngebäude (EBN): 

• Zuschuss: 50 Prozent der Beratungskosten 
• Maximum: bis zu 8.000 Euro (gestaffelt nach Gebäudegröße) 

Der Energieberater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der den zusätzlichen 5-Prozent-Förderbonus bei BEG-EM sichert. 

Steuerliche Aspekte bei verschiedenen Eigentümerstrukturen

Für vermietete Immobilien (gewerbliche Vermieter)

Bei vermieteten Objekten können energetische Sanierungsmaßnahmen oft als Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten abgesetzt werden: 

Voraussetzungen: 

• Die Maßnahmen sind Erhaltungsaufwand (nicht Herstellungsaufwand) 
• Sie übersteigen nicht die 15-Prozent-Grenze in den ersten 3 Jahren nach Kauf 
• Sie verändern das Gebäude nicht wesentlich 

Für selbstgenutzte Wohngebäude (§ 35c EStG)

Für Kirchengemeinden, Kommunen und gemeinnützige Träger

• Oft keine Steuerpflicht, daher steuerliche Absetzbarkeit nicht relevant 
• Umso wichtiger: Maximale Nutzung von Zuschüssen (BAFA, KfW) 
• Zusätzliche Förderprogramme der Länder und Bistümer prüfen 

Amortisation und Wirtschaftlichkeit

Die Amortisationsdauer variiert je nach Gebäudetyp und Nutzungsintensität. Gleichzeitig tragen Faktoren wie Wertsteigerung, die Vermeidung von Stranded-Asset-Risiken sowie verfügbare Fördermittel dazu bei, die wirtschaftliche Amortisationszeit deutlich zu verkürzen.

Besonderheiten bei verschiedenen Gebäudetypen

Industriegebäude

Herausforderungen: 

• Große Hallenflächen (kostenintensive Dämmung) 
• Hohe Tore (Wärmebrücken) 
• Prozesswärme (Potenzial zur Rückgewinnung) 
• 24/7-Betrieb (Sanierung im laufenden Betrieb) 

Lösungen: 

• Hallendeckendämmung von innen 
• Schnelllauftore mit Wärmedämmung 
• Wärmerückgewinnung aus Produktionsprozessen 
• Etappenweise Sanierung 

Wirtschaftlicher Vorteil: Hohe Energieeinsparungen durch Produktionsbetrieb rechtfertigen oft höhere Investitionen. 

Sakralbauten (Kirchen)

Herausforderungen: 

• Denkmalschutz (fast immer) 
• Große Raumvolumen 
• Geringe Nutzungsintensität (wenige Stunden pro Woche) 
• Hohe kulturelle und emotionale Bedeutung 

Lösungen: 

• Zonenheizung statt Vollbeheizung (nur genutzte Bereiche) 
• Infrarotheizung oder Bankheizungen 
• Innendämmung wo möglich (Fassade oft geschützt) 
• Dämmung von Nebenräumen (Sakristei, Gemeindehaus) 
• Photovoltaik auf Dachflächen (oft möglich und wirtschaftlich) 

Förderung: Zusätzliche Förderprogramme der Bistümer und Landeskirchen prüfen. 

Öffentliche Gebäude (Schulen, Verwaltungen)

Besonderheiten:

• Vorbildfunktion der öffentlichen Hand 
• Oft denkmalgeschützt (historische Gebäude) 
• Hohe Nutzungsintensität (Schulen: täglich, lange Öffnungszeiten) 
• Ferienschließzeiten bieten Zeitfenster für Sanierung 

Lösungen: 

• Sanierung in Ferienzeiten (Schulen) 
• Kontrollierte Lüftung mit CO2-Steuerung (Schulen) 
• LED-Beleuchtung mit Präsenzsteuerung 
• Photovoltaik (große Dachflächen) 

Förderung: Kommunale Förderprogramme, spezielle Schulbauprogramme der Länder. 

Büro- und Verwaltungsgebäude

Herausforderungen: 

• Hohe Anforderungen an Raumklima 
• Kühlung oft energieintensiver als Heizung 
• Hohe interne Lasten (IT, Beleuchtung, Personen) 

Lösungen: 

• Optimierung Gebäudeleittechnik 
• Freie Kühlung über Nacht 
• Verschattungssysteme (sommerlicher Wärmeschutz) 
• Effiziente Klimatechnik 

Energetische Sanierung bei laufendem Betrieb

Viele Gebäude können nicht vollständig geschlossen werden (Krankenhäuser, Produktionsbetriebe, öffentliche Verwaltungen). Hier sind besondere Strategien erforderlich: 

Etappenweise Sanierung

• Bereichsweise Abschottung 
• Sanierung außerhalb der Hauptnutzungszeiten 
• Temporäre Ausweichquartiere 

Logistik und Koordination

• Enger Abstimmung mit Nutzern/Betreibern 
• Minimierung von Betriebsunterbrechungen 
• Professionelles Baustellenmanagement 

Mehrkosten einkalkulieren

Sanierung im laufenden Betrieb verursacht oft 15-30 Prozent Mehrkosten gegenüber Vollsperrung – ist aber manchmal alternativlos.

Fazit: Energetische Sanierung als strategische Aufgabe für alle Gebäudetypen

Die energetische Sanierung im Bestand ist eine der wichtigsten Aufgaben für Eigentümer, Betreiber und öffentliche Träger. Die Herausforderungen variieren je nach Gebäudetyp erheblich – von Industriehallen über Bürokomplexe bis hin zu Sakralbauten erfordert jedes Objekt individuelle Lösungen.

Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:

• Gebäudetypgerechte Konzepte (keine Standardlösungen)
• Professionelle Energieberatung und Fachplanung
• Maximale Nutzung von Fördermitteln
• Berücksichtigung von Nutzungsintensität und Betriebsabläufen
• Bei Denkmalschutz: Frühzeitige Abstimmung mit Behörden
• Wirtschaftlichkeitsbetrachtung über Lebenszyklus, nicht nur Amortisation

Wer jetzt strategisch plant, Förderungen clever nutzt und mit erfahrenen Partnern arbeitet, sichert nicht nur den Wert seiner Immobilien – sondern schafft zukunftsfähige Gebäude, die den Anforderungen von Nutzern, Gesellschaft und Regulatoren gerecht werden.
 
Sie planen die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden? Mit dem richtigen Partner für Bauen im Bestand – von der strategischen Planung über die Fördermittelberatung bis zur fachgerechten Umsetzung – wird aus der Herausforderung eine Chance zur Wertsteigerung und Zukunftssicherung.