Kernsanierung: Kosten, Ablauf und Wirtschaftlichkeit bei Bestandsgebäuden
Inhaltsverzeichnis
Wann lohnt sich eine Kernsanierung? Strategische Perspektive
Was beinhaltet eine Kernsanierung? Die wichtigsten Gewerke
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Kernsanierung Ablauf: Die wichtigsten Schritte
Was bedeutet Kernsanierung?
Eine Kernsanierung ist eine umfassende Sanierungsmaßnahme, bei der ein Gebäude bis auf die tragenden Strukturen zurückgebaut und anschließend komplett erneuert wird.
Was versteht man unter Kernsanierung im Detail?
Bei einer Kernsanierung bleiben in der Regel nur erhalten:
- Tragende Wände und Stützen
- Decken (sofern statisch in Ordnung)
- Fundamente und Kellergeschoss
- Grundriss-Struktur (kann aber verändert werden)
Alles andere wird erneuert:
- Komplette Haustechnik (Elektro, Wasser, Heizung, Sanitär, Lüftung)
- Nicht-tragende Innenwände
- Fenster und Türen
- Fassade und Dämmung
- Dachkonstruktion und Dacheindeckung
- Böden und Estriche
- Innenausbau komplett
Der entscheidende Unterschied zur Teilsanierung: Bei der Kernsanierung wird das gesamte Gebäude in einem Zug auf den neuesten Stand gebracht.
Wann lohnt sich eine Kernsanierung? Strategische Perspektive
Die Wirtschaftlichkeit hängt stark vom Gebäudetyp ab.
Kernsanierung ist sinnvoll bei:
Wohngebäuden:
- Mehrfamilienhäuser mit erheblichem Sanierungsstau
- Stark veralteter Zustand (30+ Jahre ohne wesentliche Modernisierung)
- Nutzungsänderung (z.B. Büro zu Wohnungen)
Büro- und Verwaltungsgebäuden:
- Repositionierung erforderlich (veralteter Standard)
- Nutzungsänderung (z.B. zu Hotel, Co-Living)
- Drohende Stranded Assets
Industriegebäuden:
- Umnutzung (Fabrik zu Gewerbepark, Lofts)
- Neue Produktionsanforderungen
- Energieeffizienz-Anforderungen
Öffentlichen Gebäuden:
- Schulen, Rathäuser mit Sanierungsstau
- Barrierefreiheit herstellen
- Moderne Standards erforderlich
Sakralbauten:
- Umfassende Schäden
- Nutzungserweiterung (Gemeindezentrum)
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: Kernsanierung vs. Neubau
Faustregeln:
- Kernsanierungskosten unter 70 Prozent der Neubaukosten: Kernsanierung meist vorzuziehen
- Kernsanierungskosten über 80 Prozent der Neubaukosten: Neubau oft wirtschaftlicher
- Dazwischen: Einzelfallentscheidung
Weitere Faktoren:
- Lage: In Toplage rechtfertigt sich höhere Kernsanierung
- Denkmalschutz: Steuervorteile kompensieren Mehrkosten
- Genehmigungsrisiko: Neubaugenehmigung oft schwieriger
- Zeit: Kernsanierung oft deutlichschneller
Was beinhaltet eine Kernsanierung? Die wichtigsten Gewerke
1. Entkernungsarbeiten
Das Gebäude wird entkernt:
- Rückbau aller nicht-tragenden Wände
- Entfernung alter Böden
- Ausbau sämtlicher Installationen
- Entfernung alter Fenster und Türen
- Schadstoffsanierung (Asbest, PCB, PAK)
Besonderheiten nach Gebäudetyp:
- Industriegebäude: Oft massive Schadstoffbelastung
- Öffentliche Gebäude: Asbest in Bodenbelägen häufig
- Altbauten vor 1980: PCB in Fugenmassen
2. Bausubstanz und Tragwerk
Prüfung und Instandsetzung:
- Sanierung von Mauerwerk
- Verstärkung von Decken
- Ertüchtigung der Fundamente
- Trockenlegung
- Holzschutz
3. Dach und Fassade
Dach:
- Erneuerung Dachkonstruktion
- Neue Dacheindeckung
- Dachdämmung nach GEG
- Photovoltaik-Vorbereitung
Fassade:
- Fassadendämmung
- Neuer Außenputz oder Verkleidung
- Balkonerneuerung
- Sockelabdichtung
4. Fenster und Türen
- Austausch aller Fenster
- Neue Haustür und Außentüren
- Innentüren
- Brandschutztüren (wo erforderlich)
5. Haustechnik komplett
Heizung:
- Moderne Heizungsanlage
- Neue Heizkörper oder Flächenheizung
- Hydraulischer Abgleich
- BMS bei größeren Objekten
Elektro:
- Komplette Neuverkabelung
- Moderne Elektroverteilungen
- Ausreichende Anschlüsse
- Smart-Metering
Sanitär:
- Neue Wasserleitungen
- Moderne Sanitärobjekte
- Separate Zähler
Lüftung:
- Kontrollierte Wohnraumlüftung
- Klimatechnik bei Büros
Innenausbau
- Neue nicht-tragende Innenwände
- Neue Estriche und Bodenbeläge
- Innenputz
- Malerarbeiten
- Ausbaustandard je nach Nutzung
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Die Dauer hängt von der Gebäudegröße ab:
Faktoren, die die Dauer verlängern:
- Denkmalschutz-Auflagen Unvorhergesehene Schäden
- Betrieb aufrechterhalten
- Komplexe Genehmigungen
Kernsanierung Ablauf: Die wichtigsten Schritte
Phase 1: Planung und Vorbereitung
1. Bestandsaufnahme
- Detaillierte Gebäudeanalyse
- Schadstoff-Gutachten
- Statik-Prüfung
- Vermessung
2. Konzeptentwicklung
- Nutzungskonzept
- Grundriss-Optimierung
- Ausstattungswünsche
- Energetisches Konzept
3. Entwurfsplanung
- Architekt erstellt Entwürfe
- Abstimmung
- Kostenrahmen
4. Genehmigungsplanung
- Bauantrag vorbereiten
- Bei Denkmalschutz: Abstimmung
- Genehmigungsunterlagen
5. Ausführungsplanung
- Detailplanung aller Gewerke
- Leistungsverzeichnisse
- Ausschreibung
6. Finanzierung
- Finanzierungskonzept
- Förderungen beantragen
- Darlehen
Phase 2: Bauausführung
1. Baustelleneinrichtung Entkernungsarbeiten (Woche 3-6)
- Gebäude entkernen
- Schadstoffsanierung
- Entsorgung
2. Rohbauarbeiten
- Mauerwerk sanieren
- Decken ertüchtigen
- Trockenlegung
3. Dach und Fassade Haustechnik Rohinstallation
4. Innenausbau
5. Feininstallation
6. Malerarbeiten und Böden
7. Abschlussarbeiten
8. Abnahme
Kernsanierung Finanzierung
Finanzierungsbausteine
1. Eigenkapital
- Je nach Träger 20-60 Prozent
2. Bankdarlehen
- Annuitätendarlehen
- Endfällige Darlehen
- Forward-Darlehen
3. KfW-Förderung
- KfW 261 (Wohngebäude): Kredit bis 150.000 Euro pro WE plus Tilgungszuschuss 5-45 Prozent
- KfW 263 (Nichtwohngebäude): Gestaffelt
4. BAFA-Zuschüsse
- Heizungstausch: bis zu 70 Prozent (KfW 458)
- Einzelmaßnahmen: 15-20 Prozent (BEG-EM)
5. Spezielle Programme
- Schulbau-Förderung der Länder
- Kirchliche Förderprogramme
- Kommunale Programme
Praxisbeispiel 1: Kernsanierung einer Grundschule
Objekt: Grundschule, Baujahr 1965, 2.400 Quadratmeter Nutzfläche, 12 Klassenräume
Auftraggeber: Stadtgemeinde
Ausgangszustand:
- Veraltete Heizung (Öl, 35 Jahre)
- Einfachverglasung
- Keine Dämmung
- Sanitäranlagen veraltet
- Keine Barrierefreiheit
- Asbest in Bodenbelägen
Herausforderungen:
- Schulbetrieb aufrechterhalten
- Budget begrenzt
- Barrierefreiheit herstellen
- Ferienzeiten nutzen
Durchgeführte Maßnahmen:
- Entkernung komplett Schadstoffsanierung (Asbest)
- Fassadendämmung
- Dachdämmung
- Neue Fenster
- Wärmepumpe mit Flächenheizung
- Lüftungsanlage mit CO2-Steuerung
- Elektro komplett
- Sanitär komplett
- Aufzug (Barrierefreiheit)
- Innenausbau
- Außenanlagen
- Fachplanung
Gesamtkosten: ca. 1.169 Euro pro Quadratmeter
Förderung:
- KfW 261: Tilgungszuschuss
- Heizung KfW 458
- Landesprogramm Schulbau
Gesamtförderung: ca. 32%Umsetzung:
- Bauzeit: 26 Monate (Ferienzeiten genutzt)
- Container-Klassenzimmer für Übergangszeit
- Etappenweise Sanierung
Ergebnis:
- Energieverbrauch: 80% reduziert
- Energiekosten: 72% pro Jahr reduziert
- Barrierefreiheit hergestellt
- Moderne Lernumgebung
- CO2-Einsparung: 85 Prozent
Fazit: Kernsanierung als strategisches Instrument
Eine Kernsanierung ist eine umfassende Maßnahme – aber für viele Bestandsgebäude der einzige Weg in die Zukunft. Die Herausforderungen variieren je nach Gebäudetyp erheblich, doch mit professioneller Planung und Umsetzung lassen sich auch komplexeste Projekte erfolgreich realisieren.
Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:
- Gründliche Bestandsaufnahme (keine Überraschungen)
- Professionelle Projektsteuerung
- Realistische Budgetplanung (15-20 Prozent Puffer)
- Ausschöpfung aller Fördermittel
- Gebäudetypgerechte Konzepte
- Erfahrene Partner im Bauen im Bestand