Entkernung von Gebäuden: Ablauf, Kosten und Schadstoffsanierung
Entkernung ist der erste Schritt jeder Kernsanierung: Alle Innenbauteile, Bodenbeläge, Installationen und oft auch Schadstoffe werden entfernt, bis nur noch die tragende Hülle (Rohbau) übrig bleibt. Für Investoren und Projektentwickler ist Entkernung Voraussetzung für Umnutzung, Modernisierung und Redevelopment. Die richtige Planung – insbesondere bei Schadstoffsanierung (Asbest, PCB, PAK) – ist erfolgskritisch für Kosten, Zeitplan und Arbeitssicherheit. Dieser Leitfaden erklärt Ablauf, Kostenstrukturen, Genehmigungen und Best Practices – mit praxisnahen Beispielen aus Wohn-, Gewerbe- und Industriebauten.
Inhaltsverzeichnis
Was ist Entkernung? Definition und Abgrenzung
Wann ist Entkernung erforderlich?
Ablauf der Entkernung in 5 Phasen
Schadstoffsanierung: Asbest, PCB, PAK
Genehmigungen und Vorschriften
Was ist Entkernung? Definition und Abgrenzung
Definition
- Entkernung = Rückbau aller nicht tragenden Innenbauteile bis auf Rohbauzustand
- Verbleiben: Tragwerk, Außenwände, Fundamente, Dach (meist)
- Entfernt: Trennwände, Decken, Böden, Fenster, TGA, Sanitär, Einbauten
Entkernung vs. Teilrückbau
- Teilrückbau: Nur einzelne Bereiche entfernen (z. B. Trennwände)
- Entkernung: Vollständiger Innenausbau-Rückbau
- Abbruch: Komplett (inkl. Tragwerk)
Wann ist Entkernung erforderlich?
Typische Anlässe
- Kernsanierung: Komplette Erneuerung TGA, Grundrisse
- Umnutzung: Neue Nutzung erfordert andere Raumstruktur
- Schadstoffsanierung: Asbest, PCB in Bauteilen
- Brandschaden: Zerstörte Innenbauteile
Ablauf der Entkernung in 5 Phasen
Phase 1: Schadstoffgutachten
- Gebäudebegehung: Verdachtsflächen identifizieren
- Probenahme: Asbest, PCB, PAK, Schwermetalle
- Sanierungskonzept: Welche Schadstoffe? Welche Verfahren?
- Kostenschätzung: 5.000–20.000 € für Gutachten
Phase 2 – BESTAND PLAN: Konzeption und Entwurfsplanung
- Asbestsanierung: Nach TRGS 519 (zertifizierte Fachfirmen)
- PCB-Sanierung: Fugen, Dichtungen, Anstriche
- PAK-Sanierung: Parkettkleber, Bitumen
- Entsorgung: Sondermüll, Entsorgungsnachweise
Phase 3: Entkernung Innenausbau Demontage:
- Türen, Fenster, Sanitärobjekte (Wiederverwendung?)
- Rückbau Trennwände: Gipskarton, Mauerwerk
- Deckendurchbrüche: Für neue TGA-Führung
- Bodenbeläge entfernen: Teppich, Fliesen, Estrich
Phase 4: TGA-Entfernung Elektro:
- Leitungen, Verteiler, Leuchten demontieren
- Sanitär: Rohrleitungen, Heizkörper, Armaturen
- Heizung/Klima: Alte Anlagen ausbauen
Phase 5: Entsorgung und Reinigung Wertstofftrennung:
- Metalle, Kunststoffe, Glas (Recycling)
- Bauschutt: Mineralische Abfälle, ggf. Recycling
- Sondermüll: Schadstoffhaltige Materialien
- Endreinigung: Staubfreie Übergabe
Schadstoffsanierung: Asbest, PCB, PAK
Asbest (bis 1993)
- Vorkommen: Dachplatten, Fassaden, Bodenbeläge, Rohrisolierungen
- Sanierung: TRGS 519, zertifizierte Fachfirmen
PCB (Polychlorierte Biphenyle, bis 1978)
- Vorkommen: Fugenmassen, Dichtungen, Anstriche
- Sanierung: TRGS 524, Absaugen, Entfernen
PAK (Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe)
- Vorkommen: Parkettkleber, Bitumen, Teerpappe
- Sanierung: Abtragen, Entsorgung als Sondermüll
Genehmigungen und Vorschriften
Erforderliche Genehmigungen
- Baugenehmigung: Meist nicht erforderlich (nur Rückbau)
- Abbruchgenehmigung: Bei tragenden Bauteilen (Statik)
- Schadstoffsanierung: Anzeigepflicht bei Gewerbeaufsicht (Asbest)
Wichtige Vorschriften
- TRGS 519: Asbest
- TRGS 524: PCB
- GefStoffV: Gefahrstoffverordnung
- KrWG: Kreislaufwirtschaftsgesetz (Recycling)
Praxisbeispiele: Entkernung verschiedener Gebäudetypen
Beispiel 1: Bürogebäude (Baujahr 1985)
- Objekt: 3.000 m² BGF, 6 Etagen
- Schadstoffe: Asbest in Bodenbelägen, PCB in Fugenmassen
- Kosten: 750.000 € (250 €/m²)
- Dauer: 5 Monate
Beispiel 2: Wohnhaus (Baujahr 1960)
- Objekt: 800 m² BGF, 8 Wohnungen
- Schadstoffe: Asbest-Dachplatten, PAK-Parkettkleber
- Kosten: 160.000 € (200 €/m²)
- Dauer: 3 Monate
Beispiel 3: Industriehalle (Baujahr 1975)
- Objekt: 5.000 m² BGF
- Schadstoffe: Asbest-Wellplatten (Dach)
- Kosten: 500.000 € (100 €/m²)
- Dauer: 4 Monate
Fazit
Entkernung ist mehr als Rückbau – sie ist die Grundlage für zukunftsfähige Sanierung. Professionelle Schadstoffsanierung, sorgfältige Planung und zertifizierte Fachfirmen sind erfolgskritisch. Wer Kosten, Zeit und Vorschriften im Blick hat, schafft die Basis für wertsteigernde Kernsanierung, Umnutzung und Redevelopment – sicher, wirtschaftlich und nachhaltig.