CRREM

CRREM: Carbon Risk Real Estate Monitor und Stranded Assets vermeiden

Wie der Carbon Risk Real Estate Monitor hilft, Stranded Assets zu vermeiden und ESG-Anforderungen zu meistern

Die Dekarbonisierung von Immobilien ist keine Zukunftsmusik – sie ist heute schon strategische Pflicht. Durch EU-Vorgaben wie die CSRD, die EU-Taxonomie und den Druck von Investoren und Mietern müssen Gebäude langfristig mit den Zielen des Pariser Klimaabkommens vereinbar sein. Andernfalls drohen Wertverluste, Finanzierungsengpässe oder sogar die Abwertung zur sogenannten „Stranded Asset“ – einem Vermögenswert, der aufgrund hoher CO₂-Emissionen wirtschaftlich nicht mehr tragfähig ist.

Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) ist das international anerkannte Instrument, um diese Risiken zu bewerten und frühzeitig gegenzusteuern. Als integrierter Facility-Management-Anbieter begleiten wir bei BESTAND BEYOND unsere Kunden nicht nur bei der technischen Durchführung von CRREM-Analysen – sondern vor allem bei der fundierten Interpretation der Ergebnisse und der strategischen Planung von Dekarbonisierungsmaßnahmen.

Inhaltsverzeichnis

Was ist CRREM?

Warum ist CRREM wichtig? Stranded Assets und Klimarisiken

Wie funktioniert CRREM? Dekarbonisierungspfade und Benchmarks

CRREM-Analyse: Ablauf und Datengrundlage

Interpretation der CRREM-Ergebnisse

Maßnahmen zur Dekarbonisierung

CRREM und ESG-Reporting

CRREM für verschiedene Nutzungstypen

Praxisbeispiele

Herausforderungen und Grenzen

Fazit

Was ist CRREM?

CRREM steht für Carbon Risk Real Estate Monitor und ist eine europäische wissenschaftliche Initiative, die ursprünglich im Rahmen eines EU-Forschungsprojekts entwickelt wurde. Unter crrem.org stellt CRREM kostenfreie Tools, Daten und wissenschaftlich berechnete Dekarbonisierungspfade für Gebäude zur Verfügung.

Das zentrale Ziel: Immobilieneigentümer, Investoren und Manager erhalten ein belastbares Werkzeug, um zu bewerten, ob ihre Gebäude mit den Klimazielen des Pariser Abkommens vereinbar sind – und wenn nicht, wann und warum das Risiko entsteht.

CRREM beantwortet eine einfache, aber weitreichende Frage:
Liegt mein Gebäude heute und in Zukunft auf einem Emissionspfad, der mit den globalen Klimazielen vereinbar ist?

Dafür bietet CRREM:

• Wissenschaftlich berechnete Emissionspfade für 1,5°C- und 2°C-Szenarien
• Länderspezifische Benchmarks
• Dekarbonisierungspfade für verschiedene Gebäude- und Nutzungstypen
• Analysetools für Einzelobjekte und Portfolios

CRREM ist heute internationaler Standard bei Investoren, Banken, Fonds und Immobilienunternehmen.
CRREM steht für Carbon Risk Real Estate Monitor und ist ein europäisches Forschungsprojekt, das wissenschaftlich fundierte Dekarbonisierungspfade für Gewerbeimmobilien entwickelt hat. Ziel ist es, Immobilieneigentümern und Investoren ein Tool an die Hand zu geben, um:

• CO2-Emissionen von Immobilien zu bewerten
• Stranded-Asset-Risiken zu identifizieren
• Dekarbonisierungspfade zu definieren
• Paris-konforme Klimaziele (1,5°C oder 2°C) zu erreichen

CRREM stellt kostenlose Tools und Daten zur Verfügung, die auf wissenschaftlichen Klimaszenarien basieren und für verschiedene Gebäudetypen und Länder kalibriert sind.

Warum ist CRREM wichtig? Stranded Assets und Klimarisiken

Ein Stranded Asset ist ein Vermögenswert, der zunehmend an wirtschaftlichem Wert verliert – nicht wegen eines Markteinbruchs, sondern weil er nicht mehr in ein verändertes regulatorisches, ökonomisches oder ökologisches Umfeld passt.
Bei Immobilien kann das bedeuten:

• Das Gebäude erfüllt künftige gesetzliche Energieeffizienzanforderungen nicht mehr
• Steigende CO₂-Bepreisungen machen den Betrieb unverhältnismäßig teuer
• Banken verweigern Finanzierungen ohne Nachhaltigkeitsnachweise
• Investoren fordern ESG-konforme Bestände
• Mieter bevorzugen zunehmend nachhaltig bewirtschaftete Flächen

Ein konkretes Beispiel: Ein Bürogebäude aus den 1990er-Jahren mit Gasheizung und kaum gedämmter Fassade hat heute vielleicht noch keine Vermietungsprobleme. Doch wenn zukünftige Klimaregulierungen greifen, der CO₂-Preis steigt und Mieter sich für nachhaltigere Alternativen entscheiden, wird das Gebäude schrittweise zum Stranded Asset.

Dieser Prozess passiert selten über Nacht. Typische Ursachen sind:

• Steigende CO₂-Kosten fossiler Energieträger
• Verschärfte gesetzliche Effizienzanforderungen
• Wachsender ESG-Druck durch Investoren und Finanzierer
• Veraltete Gebäudetechnik ohne Modernisierungsperspektive
• Ineffiziente Gebäudehülle

CRREM hilft dabei, diesen Punkt frühzeitig zu erkennen – bevor er wirtschaftlich spürbar wird.

Regulatorische Treiber im Überblick

Was sind Stranded Assets?

Stranded Assets sind Vermögenswerte, die aufgrund von Klimarisiken und regulatorischen Anforderungen vorzeitig an Wert verlieren oder unverkäuflich werden. Bei Immobilien bedeutet dies:

• Höhere Betriebskosten durch CO2-Bepreisung
• Eingeschränkte Finanzierbarkeit (grüne Finanzierungen werden verweigert)
• Eingeschränkte Finanzierbarkeit (grüne Finanzierungen werden verweigert)
• Wertverlust am Markt

Regulatorische Treiber

• EU-Taxonomie: Definiert, welche Immobilien als nachhaltig gelten
• CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive): Verpflichtende ESG-Berichterstattung
• SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation): Transparenzpflichten für Finanzprodukte
• Nationale CO2-Bepreisungssysteme

CRREM hilft, diese Risiken frühzeitig zu erkennen und gegenzusteuern.

CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) ist eine wissenschaftlich fundierte Initiative, die spezifische Dekarbonisierungspfade für Gebäude definiert. Entwickelt von europäischen Forschungsinstitutionen in enger Abstimmung mit der Immobilienbranche, zeigt CRREM auf, wie stark die Treibhausgasemissionen einer Immobilie bis 2050 sinken müssen, um im Einklang mit den globalen Klimazielen (1,5 °C oder 2 °C) zu bleiben.

Kernfrage von CRREM:
Liegt mein Gebäude heute – und in Zukunft – auf einem Emissionspfad, der klimaverträglich ist?

Dazu liefert CRREM:

• Länderspezifische und nutzungsspezifische Emissionsziele
• Wissenschaftlich abgesicherte Dekarbonisierungskurven bis 2050
• Ein klares Signal: das sogenannte „Stranding Year“ – das Jahr, ab dem eine Immobilie ohne Gegenmaßnahmen den zulässigen Pfad überschreitet

Alle Werkzeuge und Daten sind über crrem.org frei zugänglich.

Warum CRREM für Sie als Immobilieneigentümer entscheidend ist?

Gebäude, die heute hohe CO₂-Emissionen verursachen, laufen Gefahr, in naher Zukunft als Stranded Assets zu gelten – mit schwerwiegenden Folgen:

• Steigende Betriebskosten durch CO₂-Bepreisung (z. B. nationaler Emissionshandel)
• Eingeschränkter Zugang zu Finanzierungen, da Banken zunehmend „grüne“ Kriterien fordern
• Sinkende Vermietbarkeit, weil Mieter nachhaltige Gebäude bevorzugen
• Wertminderung im Portfolio, besonders bei institutionellen Investoren

Regulatorisch getrieben wird dieser Wandel durch:

• CSRD: Verpflichtende Berichterstattung über Nachhaltigkeitsrisiken
• EU-Taxonomie: Klare Definition, was als „nachhaltig“ gilt – auch im Gebäudebereich
• SFDR: Transparenzanforderungen für Finanzprodukte
• Nationale Klimaschutzgesetze mit verschärften Effizienzanforderungen

CRREM hilft Ihnen, diese Risiken frühzeitig zu quantifizieren – und aktiv dagegen zu steuern.

Stranded Assets

Der Begriff Stranded Assets beschreibt Vermögenswerte, die ihren wirtschaftlichen Wert verlieren, weil sie nicht mehr zu zukünftigen Marktbedingungen passen.

In der Immobilienwirtschaft bedeutet das: Gebäude können ihren Wert verlieren, wenn sie energetisch ineffizient sind oder zu hohe CO₂-Emissionen verursachen.

Ein Gebäude kann beispielsweise zum Stranded Asset werden, wenn:

• gesetzliche Anforderungen an Energieeffizienz nicht erfüllt werden
• CO₂-Kosten stark steigen
• Banken nachhaltige Gebäude für Finanzierungen verlangen
• Investoren ESG-Kriterien einfordern
• Mieter zunehmend nachhaltige Gebäude bevorzugen

Ein einfaches Beispiel:

Ein Bürogebäude aus den 1990er Jahren wird mit Gas beheizt und hat eine schlecht gedämmte Gebäudehülle. Die Emissionen sind hoch. Wenn zukünftige Klimaregeln strengere Anforderungen stellen, kann das Gebäude ohne umfassende Sanierung wirtschaftlich kaum noch betrieben werden.

Die Folge können sein:

• steigende Betriebskosten
• sinkende Vermietbarkeit
• sinkender Marktwert

Das Gebäude wird zum Stranded Asset.

Wie werden Immobilien zu Stranded Assets?

In den meisten Fällen werden Immobilien nicht plötzlich zu Stranded Assets. Der Prozess entsteht schrittweise über mehrere Jahre.
Typische Ursachen sind:

• steigende CO₂-Bepreisung fossiler Energieträger
• strengere gesetzliche Effizienzanforderungen
•  steigende ESG-Anforderungen von Investoren
• höhere Erwartungen von Mietern
• veraltete Gebäudetechnik
• ineffiziente Gebäudehüllen

Wenn Gebäude nicht rechtzeitig modernisiert werden, steigen die Risiken langfristig deutlich.
CRREM hilft dabei, diesen Punkt frühzeitig zu erkennen.

Wie funktioniert CRREM? Dekarbonisierungspfade und Benchmarks

CRREM basiert auf wissenschaftlich fundierten Dekarbonisierungspfaden, die festlegen, wie stark die CO2-Emissionen von Immobilien bis 2050 sinken müssen, um die Klimaziele zu erreichen.

Klimaszenarien

• 1,5°C-Pfad: Ambitioniertes Szenario (Pariser Klimaabkommen)
• 2°C-Pfad: Weniger ambitioniertes, aber immer noch anspruchsvolles Szenario

CO2-Intensität

CRREM misst die CO2-Emissionen pro Quadratmeter und Jahr (kg CO2/m²/a). Diese werden mit den Benchmark-Pfaden verglichen:

• Ist die CO2-Intensität höher als der Pfad: Stranding-Risiko
• Ist die CO2-Intensität niedriger als der Pfad: Konform mit Klimazielen

Länderspezifische und nutzungsspezifische Pfade

CRREM bietet Pfade für verschiedene Länder (z.B. Deutschland, Frankreich, UK) und Gebäudetypen (Büro, Hotel, Einzelhandel, Logistik, Wohnen).

CRREM-Analyse: Ablauf und Datengrundlage

Schritt 1: Datenerfassung

Erforderliche Daten:

• Energieverbrauch (kWh/Jahr)
• Energieträger (Gas, Fernwärme, Strom, Öl)
• Gebäudenutzfläche (m²)
• Gebäudetyp und Standort

Schritt 2: Berechnung der CO2-Emissionen

Die Emissionen werden anhand von Emissionsfaktoren berechnet (z.B. kg CO2/kWh für Strom, Gas).

Schritt 3: Vergleich mit CRREM-Pfad

Die tatsächliche CO2-Intensität wird mit dem länderspezifischen Dekarbonisierungspfad verglichen.

Schritt 4: Identifikation von Stranding Year

Das "Stranding Year" ist das Jahr, ab dem die Immobilie den Zielpfad überschreitet und zum Stranded Asset wird, wenn keine Maßnahmen ergriffen werden.

Interpretation der CRREM-Ergebnisse

Grüne Zone (Below Path)

Bedeutung: Immobilie liegt unter dem Zielpfad
Handlung: Weiter beobachten, Effizienz beibehalten

Gelbe Zone (Near Path)

Bedeutung: Immobilie nähert sich dem Stranding Year
Handlung: Dekarbonisierungsmaßnahmen planen

Rote Zone (Above Path)

Bedeutung: Immobilie ist Stranded Asset
Handlung: Sofortige Sanierung erforderlich oder Verkauf prüfen

Maßnahmen zur Dekarbonisierung

Um CRREM-konform zu werden, sind folgende Maßnahmen typisch:

Kurzfristig (1-3 Jahre)

• Optimierung der Gebäudeleittechnik
• Austausch von Beleuchtung (LED)
• Bezug von Grünstrom
• Verbesserung der Betriebsführung

Mittelfristig (3-7 Jahre)

• Dämmung der Gebäudehülle
• Fenstertausch
• Heizungsmodernisierung (Wärmepumpe)
• Installation von PV-Anlagen

Langfristig (7-15 Jahre)

• Kernsanierung
• Umstellung auf erneuerbare Wärmeversorgung
• Energetische Vollsanierung auf Effizienzhaus-Standard

CRREM und ESG-Reporting

ESG steht für Environmental, Social und Governance und beschreibt Nachhaltigkeitsanforderungen an Unternehmen und Investments.
In der Immobilienwirtschaft liegt der Schwerpunkt häufig auf dem Umweltaspekt.

Dabei geht es insbesondere um:

• Energieverbrauch
• Treibhausgasemissionen
• Treibhausgasemissionen
• Dekarbonisierungsstrategien

Wichtige Anforderungen im ESG-Reporting

Zu den wichtigsten Anforderungen gehören:

• Transparenz über Energieverbräuche
• Offenlegung von CO₂-Emissionen
• Bewertung von Klimarisiken
• Nachweis von Dekarbonisierungsstrategien
• Taxonomie-Konformität von Gebäuden

Warum ESG-Reporting immer wichtiger wird

ESG-Reporting gewinnt aus mehreren Gründen stark an Bedeutung:

• Investoren verlangen zunehmend nachhaltige Portfolios
• Banken berücksichtigen ESG-Kriterien bei Finanzierungen
• regulatorische Berichtspflichten steigen
• nachhaltige Gebäude sind langfristig wirtschaftlich stabiler

Für Immobilienunternehmen wird ESG damit zu einem zentralen Bestandteil des Risikomanagements.

Regulatorische Treiber für Immobilien

Die Transformation des Gebäudesektors wird durch zahlreiche regulatorische Vorgaben beeinflusst. Diese betreffen sowohl Gebäude selbst als auch Investoren, Asset Manager und Immobilienunternehmen.

Regulatorische Treiber für Gebäude

Neubau

Im Neubau gelten zunehmend strenge Effizienzanforderungen. Zu den wichtigsten Treibern gehören:

• EU-Taxonomie für nachhaltige wirtschaftliche Aktivitäten
• EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)
• Energy Efficiency Directive (EED)
• Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Deutschland
• Anforderungen an Nearly Zero Energy Buildings

Neue Gebäude müssen daher bereits heute deutlich höhere Effizienzstandards erfüllen.

Bestandsgebäude

Auch Bestandsimmobilien geraten zunehmend unter regulatorischen Druck.
Zu den wichtigsten Entwicklungen gehören:

• steigende CO₂-Bepreisung für fossile Energieträger
• mögliche Mindestanforderungen an Energieeffizienz
• strengere Anforderungen an Energieausweise
• Sanierungsanforderungen für ineffiziente Gebäude

Gerade ältere Gebäude können dadurch zu einem erheblichen Transformationsrisiko werden.
Unterschiede zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden

Wohngebäude

Bei Wohngebäuden steht vor allem der Heizenergieverbrauch im Mittelpunkt.
Wichtige Themen sind:

• Gebäudehülle
• Heizsysteme
• Dämmung
• erneuerbare Wärmeversorgung

Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden sind zusätzliche Faktoren relevant:

• Kühlung
• Beleuchtung
• Gebäudetechnik
• Lüftungssysteme
• digitale Gebäudeleittechnik

Regulatorische Anforderungen für Investoren und Fonds

Auch Investoren stehen zunehmend unter regulatorischem Druck.
Zu den wichtigsten Regelwerken gehören:

• Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR)
• EU-Taxonomie
• Offenlegungspflichten zu Klimarisiken
• Integration von ESG-Risiken in Investmententscheidungen

Investoren müssen zunehmend nachweisen, dass ihre Immobilienportfolios langfristig klimakompatibel sind.

Anforderungen für Asset Manager und Immobilienunternehmen

Auch Immobilienunternehmen selbst müssen zunehmend Transparenz schaffen.
Wichtige Anforderungen entstehen durch:

• Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD)
• steigende Anforderungen an ESG-Reporting
• Offenlegung von Klimarisiken
• Emissions- und Energieberichte

Damit steigt die Bedeutung verlässlicher Daten über Energieverbrauch und Emissionen von Gebäuden.

CRREM ist ein wichtiges Tool für ESG-Reporting (Environmental, Social, Governance):

• GRESB: Global Real Estate Sustainability Benchmark – CRREM-Analyse erhöht Score
• CSRD: Corporate Sustainability Reporting Directive – CRREM liefert Datengrundlage
• EU-Taxonomie: CRREM hilft, Taxonomie-Konformität nachzuweisen
• Investoren-Reporting: CRREM-Daten sind Standard bei institutionellen Investoren

Wichtig: Viele Finanzierungen und Investitionen sind mittlerweile an ESG-Kriterien geknüpft. CRREM-konforme Portfolios haben besseren Zugang zu grünen Finanzierungen.

CRREM für verschiedene Nutzungstypen

Bürogebäude

Hohe Anforderungen an Klimatisierung und Beleuchtung. Typische Ziel-CO2-Intensität: 20-40 kg CO2/m²/a (bis 2030).

Wohngebäude

Hoher Heizenergiebedarf. Typische Ziel-CO2-Intensität: 15-30 kg CO2/m²/a (bis 2030).

Hotels

Sehr hoher Energiebedarf (Warmwasser, Klimatisierung). Typische Ziel-CO2-Intensität: 30-50 kg CO2/m²/a (bis 2030).

Logistikimmobilien

Niedriger Energiebedarf pro m². Typische Ziel-CO2-Intensität: 10-20 kg CO2/m²/a (bis 2030).

Einzelhandel

Mittlerer Energiebedarf. Typische Ziel-CO2-Intensität: 25-40 kg CO2/m²/a (bis 2030).

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Bürogebäude mit Stranding-Risiko

Objekt: Bürogebäude, Baujahr 1995, 8.500 m² Nutzfläche
IST-Zustand: 85 kg CO2/m²/a
CRREM-Zielpfad (1,5°C, 2030): 35 kg CO2/m²/a
Stranding Year: 2027
Maßnahmen: Fassadendämmung, Wärmepumpe, PV-Anlage, Grünstrom
Investition: 2.100.000 Euro
Ergebnis nach Sanierung: 32 kg CO2/m²/a → CRREM-konform bis mindestens 2040

Beispiel 2: Wohnportfolio mit präventiver Dekarbonisierung

Portfolio: 25 Mehrfamilienhäuser, 45.000 m² Wohnfläche
IST-Zustand (Durchschnitt): 62 kg CO2/m²/a
CRREM-Zielpfad (1,5°C, 2030): 28 kg CO2/m²/a
Strategie: Stufenweise Sanierung über 10 Jahre, Priorisierung nach Stranding Year
Gesamtinvestition: 18.000.000 Euro
Förderung: 3.600.000 Euro (KfW)
Ergebnis: Gesamtes Portfolio CRREM-konform bis 2050

Herausforderungen und Grenzen

CRREM ist ein mächtiges Tool, hat aber auch Grenzen:

• Datenqualität: Verlässliche Verbrauchsdaten sind erforderlich
• Scope 3-Emissionen: Baustoff-Emissionen (graue Energie) werden nicht berücksichtigt
• Nutzerspezifische Emissionen: Können nicht vom Eigentümer beeinflusst werden
• Kosten: Dekarbonisierung ist kostenintensiv
• Kosten: Dekarbonisierung ist kostenintensiv

Trotz dieser Einschränkungen: CRREM ist derzeit der international anerkannte Standard für Immobilien-Dekarbonisierung.

Fazit

CRREM ist für Immobilieneigentümer und Investoren unverzichtbar geworden: Es identifiziert Stranding-Risiken, definiert Dekarbonisierungspfade und ist die Grundlage für ESG-Reporting und grüne Finanzierung. Wer heute nicht CRREM-konform plant, riskiert Wertverluste und Finanzierungsprobleme in den kommenden Jahren.
BESTAND BEYOND unterstützt Sie bei der CRREM-Analyse Ihrer Portfolios, entwickelt Dekarbonisierungsstrategien und begleitet die Umsetzung von energetischen Sanierungen. Als Teil der STRABAG-Gruppe verfügen wir über umfassende Expertise in nachhaltiger Gebäudeentwicklung und ESG-konformer Bestandssanierung.