BESTAND BEYOND auf der EXPO REAL 2026: Bestand als Ressource für neuen Wohnraum

EXPO Real 2026

Wie lassen sich leerstehende Bürogebäude und ehemalige Gewerbestandorte in dringend benötigten Wohnraum überführen? Auf der EXPO REAL 2026 zeigte BESTAND BEYOND anhand zweier konkreter Projekte, wie aus vorhandener Bausubstanz neue Nutzungsperspektiven entstehen. Am Stand des Hauptausstellers STRABAG Real Estate standen dabei nicht abstrakte Konzepte, sondern Erfahrungen aus Planung, Investition und Bauausführung im Mittelpunkt.

Büroleerstand weiterdenken: vom Bürostandort zum Wohnquartier – EBH Eschborn

Unter dem Titel „Büroleerstand intelligent in Wohnraum transformieren – vom Entwurf bis zur Bauausführung“ stellten Hans-Georg Schmitt, Technischer Bereichsleiter der ZÜBLIN-Direktion Mitte, und Markus Plöcker von Schmidt Plöcker Architekten das Projekt EBH Eschborn vor. Zwei leerstehende Bürogebäude aus den 1980er-Jahren werden zu einem Quartier mit rund 200 Wohnungen weiterentwickelt.
Der Projektansatz nutzt die vorhandene Tragstruktur als Planungsgrundlage. Neue Laubengänge ermöglichen eine effiziente Erschließung und schaffen zugleich gemeinschaftlich nutzbare Übergangszonen. Die Eingriffe in den Bestand werden gezielt geplant, um vorhandene Bauteile weiterzuverwenden und den Bauablauf gegenüber einem vollständigen Rück- und Neubau zu reduzieren. Für die Baustelle wird eine DGNB-Zertifizierung „Nachhaltige Baustelle“ angestrebt.

Die zentralen Erkenntnisse:

• Eine frühzeitige Bestandsanalyse schafft die Grundlage für belastbare Planungs- und Investitionsentscheidungen.
• Tragstruktur, Gebäudetiefe und Erschließung bestimmen, welche Wohnkonzepte im Bestand wirtschaftlich und funktional umsetzbar sind.
• Eine integrierte Planung verbindet architektonischen Entwurf, technische Machbarkeit und Bauausführung von Beginn an.

Seidelsche Höfe: vom Industriedenkmal zum Wohnquartier

Wie anspruchsvoll und zugleich chancenreich die Umnutzung historischer Gewerbebauten ist, verdeutlichte der Vortrag „Denkmal-Gewerbe wird Wohnraum – Investieren, Planen und Bauen in der Praxis“. Hans-Georg Schmitt und Markus Braunsburger, BPT Invest GmbH, gaben Einblicke in die Entwicklung der Seidelschen Höfe in Pfungstadt: Eine ehemalige Papierfabrik wird zu einem modernen Wohnquartier mit 65 Wohnungen weiterentwickelt, davon 26 im denkmalgeschützten Bestand. ZÜBLIN realisiert die Sanierung und den schlüsselfertigen Umbau als Generalunternehmen.
Das Projekt verbindet den Erhalt der städtebaulich prägenden Bausubstanz mit Nachverdichtung und zeitgemäßem Wohnkomfort. Die Präsentation machte deutlich: Erfolgreiches Bauen im Denkmal erfordert belastbare Erkenntnisse über das Gebäude, enge Abstimmungen mit den zuständigen Behörden und schnelle Entscheidungen auf der Baustelle. Altlasten-, Holzschutz-, Mauerwerks- und Bodengutachten sowie Untersuchungen erhaltenswerter Bauteile bildeten die Basis für Planung und Ausführung.
Besonders relevant für Bauherr:innen und Bestandshalter:innen ist der Umgang mit Zielkonflikten: Historische Fassaden, Fenster und Dachdetails müssen bewahrt werden, während heutige Anforderungen an Wärmeschutz, Feuchteschutz, Schallschutz, Tragfähigkeit und Wohnqualität zu erfüllen sind. Regelmäßige Vor-Ort-Termine, Bemusterungen und pragmatische Abstimmungen halfen, denkmalrelevante Details frühzeitig freizugeben.

Die zentralen Erkenntnisse:

• Bestandserkundung ist keine Vorstufe, sondern ein kontinuierlicher Prozess während Planung und Bau.
• Denkmalschutz und moderne Nutzung lassen sich vereinbaren, wenn Anforderungen früh transparent gemacht und Details gemeinsam entwickelt werden.
• Der Bestand setzt Grenzen für Grundrisse und Standards; Lösungen müssen deshalb gebäudespezifisch statt schematisch entwickelt werden.
• Partnerschaftliche Vergabe- und Kooperationsmodelle können Kosten-, Termin- und Schnittstellenrisiken besser steuerbar machen.

Vom Bestandsgebäude zum Wohnraum: Transformation beginnt mit dem Verständnis der Substanz

Die Projekte EBH Eschborn und Seidelsche Höfe zeigen zwei unterschiedliche Wege der Transformation. In Eschborn werden zwei Bürogebäude aus den 1980er-Jahren entkernt, umgenutzt und aufgestockt. In Pfungstadt entsteht aus einer ehemaligen Papierfabrik ein Wohnquartier, das denkmalgeschützte Bausubstanz mit ergänzendem Neubau verbindet. Gemeinsam ist beiden Projekten: Die Planung beginnt nicht mit einer Standardlösung, sondern mit der Frage, welche Potenziale und Grenzen das vorhandene Gebäude mitbringt.
Entscheidend ist zunächst eine systematische Bestandserkundung. Vorhandene Pläne allein reichen häufig nicht aus. Begehungen, Bauteilöffnungen, Gutachten und Untersuchungen müssen klären, wie Tragwerk, Gründung, Gebäudehülle und technische Infrastruktur tatsächlich ausgeführt sind. Diese Erkenntnisse bilden die Grundlage für belastbare Varianten, realistische Kostenansätze und einen kontrollierbaren Bauablauf.
Darauf aufbauend wird die neue Nutzung aus der vorhandenen Struktur entwickelt. In Eschborn ermöglichen nach außen verlagerten Laubengängen eine flächeneffiziente Erschließung und flexibel kombinierbare Wohnungen. Bei den Seidelschen Höfen geben die historische Gebäudestruktur und der Denkmalschutz den Rahmen für Grundrisse, Fassaden und technische Lösungen vor. Beide Beispiele machen deutlich, dass Wohnqualität im Bestand durch gebäudespezifische Konzepte entsteht – nicht durch die Übertragung eines Neubaurasters.
Ebenso wichtig ist die enge Verzahnung von Planung und Ausführung. Erkenntnisse aus Rückbau und Baugeschehen müssen kontinuierlich in die weitere Bearbeitung einfließen. Das betrifft beispielsweise die Ertüchtigung von Fundamenten für Aufstockungen, die Ausbildung von Fensteranschlüssen oder die Abstimmung denkmalrelevanter Bauteile. Regelmäßige Vor-Ort-Termine, Bemusterungen und kurze Entscheidungswege helfen, Zielkonflikte zwischen Denkmalschutz, Bauphysik, Brandschutz, Wohnqualität und Wirtschaftlichkeit früh zu lösen.
Eine Umnutzung ist deshalb immer projektbezogen zu bewerten. Ob sie technisch machbar und wirtschaftlich tragfähig ist, hängt von Substanz, Standort, Genehmigungsfähigkeit, Nutzungskonzept und Investitionsrahmen ab. EBH Eschborn und die Seidelschen Höfe liefern keine allgemeingültige Blaupause, aber einen übertragbaren Prozess: den Bestand verstehen, Varianten fundiert bewerten, Risiken transparent machen und die gewählte Lösung gemeinsam mit allen Beteiligten bis in die Bauausführung weiterentwickeln.

Impulse für die Immobilienpraxis

Diesen Ansatz bündelt BESTAND BEYOND: ZÜBLIN verbindet Beratung, Planung und Realisierung, um für jedes Bestandsgebäude eine technisch und wirtschaftlich belastbare Perspektive zu entwickeln.