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Kernsanierung

Alles Rund um das Thema Kernsanierung im Bestand
Bauarbeiter bei der Arbeit innerhalb einer Kernsanierung in einem alten Gebäude © viappy / AdobeStock
© viappy / AdobeStock

Kernsanierung: Kosten, Ablauf und Wirtschaftlichkeit bei Bestandsgebäuden

Eine Kernsanierung ist die umfassendste Form der Gebäudesanierung – und gleichzeitig eine der komplexesten Baumaßnahmen im Bestand. Während bei einer einfachen Instandhaltung nur oberflächliche Maßnahmen vorgenommen werden, greift eine Kernsanierung tief in die Bausubstanz ein und versetzt ein Gebäude quasi in einen neuwertigen Zustand.

Doch was bedeutet Kernsanierung für verschiedene Gebäudetypen konkret? Wann lohnt sie sich wirtschaftlich? Was kostet sie bei Wohngebäuden, Bürokomplexen oder Industriebauten? Und wie läuft so ein Projekt ab? In diesem umfassenden Ratgeber beantworten wir alle wichtigen Fragen – praxisnah, verständlich und mit konkreten Zahlen. 

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Kernsanierung?

Wann lohnt sich eine Kernsanierung? Strategische Perspektive

Was beinhaltet eine Kernsanierung? Die wichtigsten Gewerke 

Wie lange dauert eine Kernsanierung?

Kernsanierung Ablauf: Die wichtigsten Schritte

Kernsanierung Finanzierung

Praxisbeispiel: Kernsanierung einer Grundschule

Fazit: Kernsanierung als strategisches Instrument

Was bedeutet Kernsanierung?

Eine Kernsanierung ist eine umfassende Sanierungsmaßnahme, bei der ein Gebäude bis auf die tragenden Strukturen zurückgebaut und anschließend komplett erneuert wird. 

Was versteht man unter Kernsanierung im Detail?

Bei einer Kernsanierung bleiben in der Regel nur erhalten: 

  • Tragende Wände und Stützen
  • Decken (sofern statisch in Ordnung) 
  • Fundamente und Kellergeschoss 
  • Grundriss-Struktur (kann aber verändert werden)

Alles andere wird erneuert: 

  • Komplette Haustechnik (Elektro, Wasser, Heizung, Sanitär, Lüftung) 
  • Nicht-tragende Innenwände 
  • Fenster und Türen 
  • Fassade und Dämmung 
  • Dachkonstruktion und Dacheindeckung 
  • Böden und Estriche 
  • Innenausbau komplett 

Der entscheidende Unterschied zur Teilsanierung: Bei der Kernsanierung wird das gesamte Gebäude in einem Zug auf den neuesten Stand gebracht. 

Wann lohnt sich eine Kernsanierung? Strategische Perspektive

Die Wirtschaftlichkeit hängt stark vom Gebäudetyp ab. 

Kernsanierung ist sinnvoll bei:

Wohngebäuden: 

  • Mehrfamilienhäuser mit erheblichem Sanierungsstau 
  • Stark veralteter Zustand (30+ Jahre ohne wesentliche Modernisierung) 
  • Nutzungsänderung (z.B. Büro zu Wohnungen) 

Büro- und Verwaltungsgebäuden: 

  • Repositionierung erforderlich (veralteter Standard) 
  • Nutzungsänderung (z.B. zu Hotel, Co-Living) 
  • Drohende Stranded Assets 

Industriegebäuden: 

  • Umnutzung (Fabrik zu Gewerbepark, Lofts) 
  • Neue Produktionsanforderungen 
  • Energieeffizienz-Anforderungen 

Öffentlichen Gebäuden: 

  • Schulen, Rathäuser mit Sanierungsstau 
  • Barrierefreiheit herstellen 
  • Moderne Standards erforderlich 

Sakralbauten: 

  • Umfassende Schäden 
  • Nutzungserweiterung (Gemeindezentrum) 

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: Kernsanierung vs. Neubau

Faustregeln: 

  • Kernsanierungskosten unter 70 Prozent der Neubaukosten: Kernsanierung meist vorzuziehen 
  • Kernsanierungskosten über 80 Prozent der Neubaukosten: Neubau oft wirtschaftlicher 
  • Dazwischen: Einzelfallentscheidung

Weitere Faktoren:

  • Lage: In Toplage rechtfertigt sich höhere Kernsanierung 
  • Denkmalschutz: Steuervorteile kompensieren Mehrkosten 
  • Genehmigungsrisiko: Neubaugenehmigung oft schwieriger 
  • Zeit: Kernsanierung oft deutlichschneller 

Was beinhaltet eine Kernsanierung? Die wichtigsten Gewerke

1. Entkernungsarbeiten

Das Gebäude wird entkernt:

  • Rückbau aller nicht-tragenden Wände 
  • Entfernung alter Böden 
  • Ausbau sämtlicher Installationen 
  • Entfernung alter Fenster und Türen 
  • Schadstoffsanierung (Asbest, PCB, PAK)

Besonderheiten nach Gebäudetyp:

  • Industriegebäude: Oft massive Schadstoffbelastung 
  • Öffentliche Gebäude: Asbest in Bodenbelägen häufig 
  • Altbauten vor 1980: PCB in Fugenmassen 

2. Bausubstanz und Tragwerk

Prüfung und Instandsetzung: 

  • Sanierung von Mauerwerk 
  • Verstärkung von Decken 
  • Ertüchtigung der Fundamente 
  • Trockenlegung 
  • Holzschutz 

3. Dach und Fassade

Dach:

  • Erneuerung Dachkonstruktion 
  • Neue Dacheindeckung 
  • Dachdämmung nach GEG 
  • Photovoltaik-Vorbereitung

Fassade:

  • Fassadendämmung 
  • Neuer Außenputz oder Verkleidung 
  • Balkonerneuerung 
  • Sockelabdichtung

4. Fenster und Türen

  • Austausch aller Fenster 
  • Neue Haustür und Außentüren 
  • Innentüren 
  • Brandschutztüren (wo erforderlich) 

5. Haustechnik komplett

Heizung: 

  • Moderne Heizungsanlage 
  • Neue Heizkörper oder Flächenheizung 
  • Hydraulischer Abgleich 
  • BMS bei größeren Objekten

Elektro:

  • Komplette Neuverkabelung
  • Moderne Elektroverteilungen
  • Ausreichende Anschlüsse
  • Smart-Metering 

Sanitär:

  • Neue Wasserleitungen
  • Moderne Sanitärobjekte
  • Separate Zähler 

Lüftung:

  • Kontrollierte Wohnraumlüftung 
  • Klimatechnik bei Büros 

Innenausbau

  • Neue nicht-tragende Innenwände 
  • Neue Estriche und Bodenbeläge 
  • Innenputz 
  • Malerarbeiten 
  • Ausbaustandard je nach Nutzung 

Wie lange dauert eine Kernsanierung?

Die Dauer hängt von der Gebäudegröße ab: 

Faktoren, die die Dauer verlängern:

  • Denkmalschutz-Auflagen Unvorhergesehene Schäden  
  • Betrieb aufrechterhalten  
  • Komplexe Genehmigungen 

Kernsanierung Ablauf: Die wichtigsten Schritte

Phase 1: Planung und Vorbereitung

1. Bestandsaufnahme

  • Detaillierte Gebäudeanalyse 
  • Schadstoff-Gutachten 
  • Statik-Prüfung 
  • Vermessung 

2. Konzeptentwicklung

  • Nutzungskonzept 
  • Grundriss-Optimierung 
  • Ausstattungswünsche 
  • Energetisches Konzept 

3. Entwurfsplanung 

  • Architekt erstellt Entwürfe 
  • Abstimmung 
  • Kostenrahmen 

4. Genehmigungsplanung 

  • Bauantrag vorbereiten 
  • Bei Denkmalschutz: Abstimmung 
  • Genehmigungsunterlagen 

5. Ausführungsplanung 

  • Detailplanung aller Gewerke 
  • Leistungsverzeichnisse 
  • Ausschreibung 

6. Finanzierung 

  • Finanzierungskonzept 
  • Förderungen beantragen 
  • Darlehen 

Phase 2: Bauausführung

1. Baustelleneinrichtung Entkernungsarbeiten (Woche 3-6) 

  • Gebäude entkernen 
  • Schadstoffsanierung 
  • Entsorgung 

2. Rohbauarbeiten

  • Mauerwerk sanieren 
  • Decken ertüchtigen 
  • Trockenlegung 

3. Dach und Fassade Haustechnik Rohinstallation

4. Innenausbau

5. Feininstallation

6. Malerarbeiten und Böden

7. Abschlussarbeiten

8. Abnahme

Kernsanierung Finanzierung

Finanzierungsbausteine

1. Eigenkapital 

  • Je nach Träger 20-60 Prozent 

2. Bankdarlehen

  • Annuitätendarlehen 
  • Endfällige Darlehen 
  • Forward-Darlehen 

3. KfW-Förderung

  • KfW 261 (Wohngebäude): Kredit bis 150.000 Euro pro WE plus Tilgungszuschuss 5-45 Prozent
  • KfW 263 (Nichtwohngebäude): Gestaffelt 

4. BAFA-Zuschüsse

  • Heizungstausch: bis zu 70 Prozent (KfW 458) 
  • Einzelmaßnahmen: 15-20 Prozent (BEG-EM) 

5. Spezielle Programme

  • Schulbau-Förderung der Länder 
  • Kirchliche Förderprogramme 
  • Kommunale Programme 

Praxisbeispiel 1: Kernsanierung einer Grundschule

Objekt: Grundschule, Baujahr 1965, 2.400 Quadratmeter Nutzfläche, 12 Klassenräume 
Auftraggeber: Stadtgemeinde

Ausgangszustand: 

  • Veraltete Heizung (Öl, 35 Jahre) 
  • Einfachverglasung 
  • Keine Dämmung 
  • Sanitäranlagen veraltet 
  • Keine Barrierefreiheit 
  • Asbest in Bodenbelägen 

Herausforderungen: 

  • Schulbetrieb aufrechterhalten 
  • Budget begrenzt 
  • Barrierefreiheit herstellen 
  • Ferienzeiten nutzen 

Durchgeführte Maßnahmen: 

  • Entkernung komplett Schadstoffsanierung (Asbest) 
  • Fassadendämmung
  • Dachdämmung 
  • Neue Fenster 
  • Wärmepumpe mit Flächenheizung 
  • Lüftungsanlage mit CO2-Steuerung 
  • Elektro komplett 
  • Sanitär komplett 
  • Aufzug (Barrierefreiheit) 
  • Innenausbau 
  • Außenanlagen 
  • Fachplanung 

Gesamtkosten: ca. 1.169 Euro pro Quadratmeter 

Förderung: 

  • KfW 261: Tilgungszuschuss  
  • Heizung KfW 458 
  • Landesprogramm Schulbau 

Gesamtförderung: ca. 32%Umsetzung: 

  • Bauzeit: 26 Monate (Ferienzeiten genutzt) 
  • Container-Klassenzimmer für Übergangszeit 
  • Etappenweise Sanierung 

Ergebnis: 

  • Energieverbrauch:  80% reduziert 
  • Energiekosten: 72% pro Jahr reduziert 
  • Barrierefreiheit hergestellt 
  • Moderne Lernumgebung 
  • CO2-Einsparung: 85 Prozent 

Fazit: Kernsanierung als strategisches Instrument

Eine Kernsanierung ist eine umfassende Maßnahme – aber für viele Bestandsgebäude der einzige Weg in die Zukunft. Die Herausforderungen variieren je nach Gebäudetyp erheblich, doch mit professioneller Planung und Umsetzung lassen sich auch komplexeste Projekte erfolgreich realisieren. 

Die wichtigsten Erfolgsfaktoren: 

  • Gründliche Bestandsaufnahme (keine Überraschungen) 
  • Professionelle Projektsteuerung 
  • Realistische Budgetplanung (15-20 Prozent Puffer) 
  • Ausschöpfung aller Fördermittel 
  • Gebäudetypgerechte Konzepte 
  • Erfahrene Partner im Bauen im Bestand 

Eine Kernsanierung verwandelt veraltete Gebäude in moderne, energieeffiziente und zukunftsfähige Immobilien. Die Investition zahlt sich aus durch niedrigere Betriebskosten, zeitgemäße Nutzungsmöglichkeiten und deutliche Wertsteigerung.
Sie planen eine Kernsanierung von Bestandsgebäuden? Dann beginnen Sie mit einer professionellen Machbarkeitsstudie. Die Investition in gute Planung und erfahrene Partner im Bauen im Bestand zahlt sich durch vermiedene Fehler, optimale Fördernutzung und ein zukunftsfähiges Ergebnis aus.